Wertermittlung von Spezialimmobilien

Merkmale von Spezialimmobilien

Spezialimmobilien sind Objekte, die überwiegend für eine besondere Art der Nutzung konzipiert wurden und während ihres gesamten Lebenszyklus nur für diese eine Aktivität, die mit Hilfe der Immobilie ausgeführt wird, zur Verfügung stehen. Eine Drittverwendungsfähigkeit ist häufig nur begrenzt gegeben. Die Immobilien sind in Bezug auf Architektur, Lage, Raumaufteilung, verwendete Materialien, Oberflächengestaltung des Grund und Bodens oder bspw. die fest verbundenen Betriebseinrichtungen auf ihre bereits in der Planungsphase festgelegte Verwendung zugeschnitten. Diese kann sich auf die Einlagerung bestimmter Gegenstände, die Fertigung ganz spezieller Güter, die Freizeitgestaltung bestimmter Personen oder infrastrukturelle sowie soziale oder karitative Zwecke beziehen. Der Begriff "Sonderimmobilie" wird allgemein mit dem Begriff "Spezialimmobilie" gleichgesetzt.

Besonderheiten bei der Bewertung von Spezialimmobilien

Bei der Bewertung von Spezialimmobilien treten häufig Konstellationen auf, die einen Sachverständigen besonders fordern:

Umnutzungspotentiale:

Der Gutachter wird regelmäßig mit der Frage konfrontiert, ob die gegenwärtige Nutzung noch die Beste ist und wenn dies ggf. nicht der Fall ist, ob sie dennoch weiterhin unterstellt werden muss (Existing use value/ value in usevs. Alternative use value, Highest and best use).

Wirtschaftliche Einheiten:

Der Sachverständige muss oft genau untersuchen, welche Bestandteile bei der Bewertung der Immobilien berücksichtigt werden dürfen bzw. müssen. Diese Fragestellung kann in Bezug auf den Grund und Boden (z.B. Hofanlagen, die nicht arrondiert sind)
oder bezüglich der Gebäude und das Zubehör (z.B. bei Hotels im Grenzbereich der Bedeutung des Inventars)
oder im Rahmen der Bewertung eines gesamten Unternehmens bei unterstellter Fortführung auftreten.

Heterogene Nutzungen:

D.h. auf einem Grundstück werden mehrere Nutzungen betrieben, bspw. ein Hotel mit Läden und in den oberen Etagen Büros und Eigentumswohnungen. Der Gutachter muss dann die Frage nach den vorherrschenden Bewertungsverfahren bzw. deren optimaler Kombination (sog. Mosaik-Methode) eingehend prüfen.

Spezielle Methodik:

Der Gutachter muss oftmals eine Anpassung der gängigen Verfahren vornehmen, um die für den Bewertungsfall adäquate Methodik zu erhalten (z.B. Pachtwertverfahren, Risikoanalysen etc.).

Datenproblematik und Branchenerfahrung:
Der Gutachter sieht sich bei den meisten Nutzungsarten innerhalb der Klasse "Spezialimmobilien" mit dem Problem konfrontiert, dass keine, oder keine ausreichende Markttransparenz herrscht und die Eingangsdaten der Bewertung teilweise branchenbezogenen sind und entsprechende Kenntnisse zur Erhebung und Analyse erfordern.

Arten von Spezialimmobilien

Spezialimmobilien bzw. Sonderimmobilien sind anhand untenstehender Übersicht gut zu unterscheiden:

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